В каких случаях нужен предварительный договор при купле-продаже недвижимости

Допустим, два человека договариваются по поводу купли-продажи дома. Они бы и рады ударить по рукам и тут же заняться переоформлением документов, но у одного из них не хватает денег (пока он не продал дачу за городом), а другому некуда выезжать (он собирается за вырученные деньги сперва купить квартиру в другом городе). Тогда им нужно составить предварительный договор, в котором они официально выразят свои намерения.

Это особый вид соглашения, и практика составления ПД (предварительного договора), предшествующего окончательному оформлению сделки, существует достаточно давно (ст. 429 ГК РФ). Однако правила регулирования договорных отношений претерпевают постоянные изменения, так что в этом процессе желательно участвовать юристу по договорному праву, который проследит за всеми изменениями в законодательстве.

При составлении практически каждой сделки обнаруживаются "тормозящие" факторы, мешающие подписать окончательный вариант договора прямо сейчас:

- документация представлена не в полном объеме;
- покупатель обладает не всей суммой, которую запросил продавец;
- наследник (единственный) еще не вошел в свои права.

Таких факторов может быть бесконечно много, но несмотря на все препятствия, обе стороны все же желают заключить договор.

1. Цель составления предварительного договора – подтвердить серьезность намерений, проявленных сторонами.

2. Подписание такого договора в будущем поможет выйти на сделку.

3. Предварительный договор будет препятствовать обоим подписантам заключению подобных сделок с третьей стороной, так как у них возникают некоторые обязательства друг перед другом.

Сущность предварительного договора

1. В таком договоре отсутствуют или могут отсутствовать некоторые существенные условия, которые обозначены в законе (ст. 432 ГК РФ). Теперь любые условия могут быть приняты как существенные в ситуации, когда одна из сторон настаивает на обязательном обозначении их.

Но если в старых вариантах предварительного договора купли-продажи недвижимости обязательно указывалась цена имущества, и в дальнейшем повышать цену продавец не имел права, то теперь цену можно не указывать. Цена, как известно, это существенное условие, однако из-за инфляции и по другим причинам она не может быть стабильной, так как указывается в рублях.

2. Предварительный договор имеет следующее основное предназначение: он подтверждает, что стороны взаимно обязуются заключить основной договор, но через определенный период.

3. В таком договоре фиксируются стороны, реально желающие заключить сделку.

Как составляется предварительный договор

1. Для заключения такого договора предусмотрена простая письменная форма. Никакой дополнительной регистрации не требуется.

2. При желании одной из сторон документ может быть удостоверен в нотариальной форме.

3. Хотя теперь не обязательно включать в предварительный договор существенные условия, все же желательно указывать наиболее весомые требования, чтобы в дальнейшем избежать недоразумений того или иного рода.

4. В предварительном договоре, предшествующем фактической купле-продаже недвижимости, практикующий правовед рекомендует выразить:

- исчерпывающие характеристики продаваемого объекта;
- цену (можно в условных единицах или относительно какого-то иного объекта, так как на изменение стоимости обычно влияет резкий скачок инфляции или изменение рыночной стоимости подобных объектов);
- порядок расчета;
- конкретные сроки, когда обе стороны согласны выйти на основную сделку.

5. Желательно зафиксировать в ПД всех субъектов права:

- зарегистрированных в настоящий момент (до подписания документа);
- реально проживающих в продаваемом жилье;
- лиц, за которыми может быть сохранено законное право проживания в данной квартире (возможность пользования жильем даже после его продажи).

6. Должны быть четко обозначены сроки выписки из квартиры прежних жильцов.

7. Паспортные данные всех лиц, имеющих какое-либо отношение к продаваемому жилью, обязательно должны быть обозначены в ПД.

8. Срок подписания основного договора может быть не указан. Но если его указывают, то это должны быть конкретные:

- год;
- месяц;
- день.

Нельзя (вернее, бессмысленно) вписывать в ПД формулировку, что основной договор стороны обязаны будут подписать:

- при проявлении каких-то обстоятельств;
- при наступлении каких-то условий, пусть даже четко определенных.

Желательно

Еще на стадии составления предварительного договора можно предусмотреть все нюансы. В противном случае, если недостатки, отмеченные в ПД, перенесутся в основной договор, придется обращаться в суд, чтобы его расторгнуть.

Не стоит рисковать! На кону огромные деньги, реальная недвижимость и ваша будущность. Лучше сразу проконсультируйтесь с грамотным юристом, который имеет опыт в решении таких вопросов:

- проверил правоустанавливающие документы;
- изучил жильцов, которые проживают в данной квартире;
- выяснил историю продаваемого жилья;
- помог вам составить текст предварительного договора;
- сопровождал на переговорах с другой стороной, продающей или покупающей недвижимость.

Если же обе стороны проявят заинтересованность в соблюдении условий предварительного договора, тогда юрист-практик на основании ранее составленного ПД поможет оформить основной договор согласно закону и установленным правилам.

Комментарии:

Комментариев нет